Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e.V.

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Vermieterwechsel

Soll das Haus oder die Wohnung vom Vermieter verkauft werden, stellen sich für die Mieter zahlreiche Fragen:

Kündigungsschutz:

  1. Der alte Vermieter (Verkäufer) mag zwar ein Interesse daran haben, das Haus oder die Wohnung ohne Mieter zu verkaufen, da er dann einen höheren Preis erzielen kann, der Wunsch zu verkaufen berechtigt ihn aber nicht zur Kündigung seiner jetzigen Mieter.
  2. Der neue Vermieter (Käufer) kann nur unter besonderen Voraussetzungen kündigen. Er muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben (Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Hauses oder Vertragsverletzungen des Mieters). Außerdem kann der neue Vermieter erst kündigen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Die Kündigungsfristen sind dann wie beim alten Vermieter drei, sechs, neun oder manchmal sogar zwölf Monate.     Ausnahmen können beim Erwerb des Hauses im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelten.
  1. Bei einer Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnungen genießen die Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz (siehe unser Infoblatt „Umwandlung“)

Mietvertrag:

Der Mieter braucht keinen neuen Mietvertrag mit dem neuen Vermieter zu schließen.Der neue Vermieter tritt in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Der alte Mietvertrag gilt unverändert weiter! In der Regel warnen wir davor, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, weil dieser häufig für den Mieter neue, nachteilige Klauseln enthält.

Mietzahlung:

Der neue Vermieter kann nur dann die neue Miete verlangen, wenn er Eigentümer geworden ist. Der alte Vermieter muss die Mieter über den Verkauf informieren und diese auffordern, künftig nur noch an den Käufer zu zahlen. Auf ein Schreiben des neuen Mieters, die Miete künftig an ihn zu zahlen sollte man erst dann reagieren, wenn man vom Verkäufer die (schriftliche) Bestätigung hat, dass dies so stimmt. Ansonsten besteht die Gefahr, an den Falschen zu zahlen und eventuell sogar doppelte Miete leisten zu müssen.

 

Mängel:

Der neue Vermieter ist verpflichtet, auch die Mängel zu beseitigen, die schon vor dem Eigentumsübergang gegeben waren und dem alten Vermieter gegenüber angezeigt wurden. Besteht wegen des Mangels ein Mietminderungsrecht, so gilt dieses auch gegenüber dem neuen Vermieter.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten müssen wie die Miete auch ab Eigentumsübergang an den neuen Vermieter gezahlt werden. Dieser erstellt auch die Betriebskostenabrechnung. Nur dann, wenn der Abrechnungszeitraum schon vor dem Verkauf abgeschlossen war, muss der alte Vermieter die Abrechnung erstellen. Es ist also nicht zulässig, dass der alte Vermieter über einen Teil des Abrechnungszeitraums abrechnet und der neue Vermieter über einen zweiten.

Modernisierung:

Der Verkauf ändert die Rechtslage nicht. Es gelten die Regeln, die auch vor dem Verkauf galten(siehe Infoblatt „Modernisierung“). Allerdings kann der neue Vermieter schon vor der Grundbuchumschreibung Modernisierungsmaßnahmen ankündigen und durchführen, wenn er dazu die Vollmacht des Verkäufers hat.

Mieterhöhung:

Auch hier ändert sich nichts. Es gelten die allgemeinen Regeln (siehe Infoblatt „Mieterhöhung“).

Mietkaution:

In aller Regel geht die Mietkaution auf den neuen Eigentümer über. Erst bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem neuen Vermieter. Sollte dieser aber nicht zahlen können, so hat der Mieter auch einen Anspruch auf Rückzahlung gegenüber dem alten Vermieter.

Stand: 11.2016

Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung.
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