Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e.V.

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Mietminderung

Bei Mängeln haben Mieter und Mieterinnen neben dem Recht auf Instandsetzung auch das Recht, die Miete zu mindern.

Mangel

Ein Mangel liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Zur Wohnung gehören auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden oder andere Nebenräume.

Typische Mängel in Wohnung und Haus, die eine Mitminderung rechtfertigen

Feuchtigkeit, undichte Fenster und Türen, Heizungsausfall, Bauschutt im Treppenhaus, Nichtvorhandensein eines vertraglich zugesicherten Nebenraums.

Aber auch Beeinträchtigungen von außen wie z.B. erheblicher Baulärm, Gerüst vor dem Haus oder Lärm aus einer Diskothek können eine Mietsenkung rechtfertigen.

Dabei spielt keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat. So besteht z.B. das Mietminderungsrecht auch, wenn der Baulärm von einer fremden Baustelle kommt, mit der der Vermieter nichts zu tun hat. Auch Beeinträchtigungen während einer Modernisierungsmaßnahme können zu Minderungen berechtigen, selbst wenn die Mieter sie dulden müssen oder sogar zugestimmt haben. (siehe aber Ausnahmen!)

Ausnahmen vom Recht zur Minderung

Bei Wohnraum kann das Minderungsrecht aber in einigen Fällen ausgeschlossen sein:

  • Der Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Vertrages oder hätte ihn erkennen können, z.B. bei Einzug in eine Wohnung über einer Gaststätte.
  • Der Mieter nimmt bei Wohnungsübergabe eine mangelhafte Wohnung an, ohne sich eine Minderung vorzubehalten.
  • Der Mangel ist vom Mieter selbst verursacht.
  • Die Mängelanzeige ist nicht erfolgt.
  • Der Mangel ist so geringfügig, dass keine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt, z.B. ein tropfender Wasserhahn.
  • Während der ersten drei Monate einer Modernisierungsmaßnahme, die der Energieeinsparung dient (z.B. Wärmedämmung, isolierverglaste Fenster) darf der Mieter nicht mindern.
  • Eine rückwirkende Minderung ist nicht zulässig, es sei denn, die Miete wurde unter dem Vorbehalt einer Mietminderung gezahlt.

Höhe der Minderung

Die Höhe wird überwiegend in einem prozentualen Anteil der Gesamtmiete, also Miete und Nebenkosten, je nach dem Grad der Beeinträchtigung errechnet. Die Höhe kann nur aufgrund von Erfahrung und gerichtlicher Entscheidungen geschätzt werden. Kann keine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter erzielt werden, entscheidet das Gericht über die berechtigte Höhe. (Siehe Risiken)

Zurückbehaltungsrecht

Das Minderungsrecht soll die Wertbeeinträchtigung, die für den Mieter durch den Mangel entsteht, ausgleichen.

Zusätzlich steht dem Mieter als Druckmittel, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu drängen das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht zu. Der Mieter kann etwa das Zwei-Dreifache des Betrages, den er mindern darf vorübergehend einbehalten.

Das zurückbehaltene Geld muss aber in jedem Fall zurückgezahlt werden, entweder unmittelbar nach der Beseitigung des Mangels oder allerspätestens bei Auszug des Mieters, selbst wenn der Mangel nie beseitigt wurde.

Risiken

Kommt es zu einem Prozess, muss der Mieter das Vorhandensein des Mangels, der Mangelanzeige und die Berechtigung der Minderungshöhe nachweisen.

Ist die Minderungsquote wesentlich überhöht, so kann schlimmstenfalls eine fristlose oder fristgemäße Kündigung wegen rückständiger Miete durch den Vermieter erfolgreich sein. Wer das Risiko einer Kündigung wegen rückständiger Miete ausschließen möchte, kann die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt zahlen und gegebenenfalls die Minderungsbeträge einklagen.

Wichtig!!!!

Zeigen Sie dem Vermieter einen aufgetretenen Mangel immer unverzüglich an.

Legen Sie in jedem Fall den gekürzten Teil der Miete, egal ob als Mietminderung oder im Wege der Zurückbehaltung, zur Seite am besten auf ein gesondertes Konto!

Es kann immer sein, dass Sie den gesamten Betrag oder einen Teilbetrag zurückzahlen müssen.

Lassen Sie sich im Mieterschutzverein bezüglich des richtigen Vorgehens und der Höhe der Mietminderung /Zurückbehaltung unbedingt von unseren Juristen beraten. Wer unberechtigt oder zu hoch kürzt, riskiert die Kündigung, die auch durch nachträgliche Zahlung nicht wieder rückgängig gemacht werden kann!

Wer Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII erhält, darf die Miete zwar gegenüber dem Vermieter mindern. Der Mietminderungsbetrag muss aber ans Jobcenter oder Sozialamt abgeführt werden.

Stand: 07/2016

Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung.
Kompetente und schnelle Beratung erteilen unsere Juristinnen und Juristen.