Mängel und Instandsetzung

Die Instandsetzungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB umfasst grundsätzlich alle Mängel und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen. Dazu gehören nicht nur die Wohnung des Mieters, sondern auch mitvermietete Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl, Garage, Hof usw. Sie alle müssen sich in einem betriebssicheren und gepflegten Zustand befinden. Zu den Mängeln einer Wohnung zählen z. B. undichte Fenster, feuchte Wände, defekte Installationen in Bad und Küche, aber auch das Fehlen vertraglich vereinbarter Eigenschaften wie z. B. das Fehlen eines Kellerraumes, wenn dieser im Mietvertrag zugesichert wurde.

Mängelanzeige

Tritt ein Mangel auf, so muss dieser dem Vermieter umgehend angezeigt werden. Die Mängelanzeige sollte schon aus Beweisgründen schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer Beschreibung des Schadens. Weiter ist darauf zu achten, dass zur Mängelbeseitigung eine Frist mit genauem Datum gesetzt wird. Die Zeit muss so bemessen sein, dass es dem Vermieter wirklich möglich ist, bis Fristablauf die Mängel zu beheben.

Mietminderung

Bei erheblichen Schäden kann parallel zur Mängel­beseitigung die Miete gemindert werden.

Bei kleinen Mängeln – Ersatzvornahme!

Wenn es sich um kleinere Mängel handelt, deren Beseitigung keinen großen Kostenaufwand erfordert, kann die Instandsetzung vom Mieter im Wege der Ersatzvornahme selbst durchgeführt werden. Voraussetzung einer Ersatzvornahme ist, dass der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist beseitigt hat und die Instandsetzung im Wege der Ersatzvornahme angekündigt wurde. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter einen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen (= Ersatzvornahme). Die Handwerkerrechnung muss vom Mieter zwar zunächst selbst bezahlt werden, dem Vermieter wird dann aber eine Kopie der Rechnung mit dem Hinweis zugeschickt, dass der Rechnungsbetrag von der Miete des übernächsten Monats abgezogen wird.

Achtung: Wer eine Ersatzvornahme ankündigt, kann wegen dieser Mängel jedoch das Recht zu kündigen verwirkt haben (siehe Absatz zur Kündigung).

Instandsetzungsklage

Wenn die Ersatzvornahme zu mühselig ist oder die Kosten der Mängelbeseitigung zu hoch sind, bleibt dem Mieter nach Fristablauf der Weg zum Anwalt und Gericht nicht erspart. Der Mängelbeseitigungs­anspruch kann nach Weigerung des Vermieters gerichtlich im Wege der Instandsetzungsklage durchgesetzt werden. Dieses Verfahren ist häufig sehr langwierig, so dass die Mängelbeseitigung lange auf sich warten lässt.

Einstweilige Verfügung

Dieses Rechtsmittel ist sehr schnell wirksam, jedoch nur möglich bei akuten und gravierenden Mängeln, so z. B. bei Strom-, Wasser- oder Heizungsausfall. Die Mieter können sich nach vergeblicher Aufforderung des Vermieters direkt an das Gericht wenden, das dann im Eilverfahren den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Da bei dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung prozessrechtliche Fragen im Vordergrund stehen, ist eine anwaltliche Vertretung dringend anzuraten.

Schadensersatzpflicht

Die Instandsetzungsverpflichtung umfasst das vollständige Beheben der Mängel der Mietsache, so z. B. auch die Wiederherstellung eines ordentlichen dekorativen Zustands der Wohnung nach einem Wasserrohrbruch, sofern die Fristen für die Renovierung durch den Mieter noch nicht abgelaufen waren. Sind zudem Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen entstanden, ist z. B. ein Teppich nach einem Wasserschaden unbrauchbar geworden, so haftet der Vermieter nur, wenn eine der drei nachstehenden Bedingungen erfüllt sind:

• der Mangel, der zum Schaden führte, war schon bei Anmietung vorhanden (aber: diese so genannte Garantiehaftung ist in der Regel mietvertraglich eingeschränkt oder ausge­schlossen);
• der Vermieter oder sein Handwerker haben den Schaden schuldhaft verursacht, z. B. bei Bauarbeiten wird eine Rohrleitung beschädigt;
• oder der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, d. h. er hat schuldhaft eine ihm zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist verstreichen lassen und der Schaden ist danach aufgrund des Mangels entstanden.

Amt für Wohnungswesen

Wenn erhebliche Mängel (bspw. Schimmelbildung) vorliegen und der Eigentümer keine Abhilfe schaffen will, kann auch das Amt für Wohnungswesen der Stadt Münster eingeschaltet werden.

Kündigung

Hat der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht behoben, so hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages (s. Infoblatt „Kündigung durch den Mieter“). Wer wegen vorhandener Mängel kündigen möchte, darf bei dem Vermieter nicht den Eindruck erweckt haben, man werde wegen der Mängel eine Ersatzvornahme durchführen oder lediglich die Miete mindern.
Die Mängelanzeige sollte in jedem Fall per Einschreiben/Rückschein erfolgen, wenn eine Kündi­gung beabsichtigt ist.

Instandsetzung – keine Mieterhöhung

Weil die Instandsetzung zu den Grundpflichten des Vermieters gehört, darf hierfür grundsätzlich keinerlei Mieterhöhung verlangt werden. Manche Vermieter versuchen es trotzdem, indem sie nötige Instand­setzungen mit einer Modernisierung* verbinden. Statt ein verrottetes, einfach verglastes Fenster zu reparieren, wird ein isolierverglastes Fenster eingebaut. Die Kosten hierfür kann der Vermieter nach Abzug des auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteils unter bestimmten Voraussetzungen dann als Wertverbes­serungsmaßnahme auf die Miete umlegen. Näheres hierzu können Sie im Infoblatt „Modernisierung“ nachlesen.

* Modernisierung:
Einschränkungen, die der Mieter aufgrund von Maßnahmen zur energetischen Sanierung hat, stellen zwar möglicherweise einen Mangel dar, berechtigen den Mieter jedoch in den ersten drei Monaten der Maßnahme nicht zu einer Mietminderung (§536 Abs.1aBGB).
(Vgl. auch unsere Rechtstipps zu Modernisierung)

Stand: 4/2020