Die häufigsten Irrtümer im Mietrecht
„Ich komme jederzeit aus meinem Mietvertrag, wenn ich drei Nachmieter stelle.“
Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch auf Stellung eines Nachmieters.
Nur wenn der Vermieter mit der Stellung des Nachmieters einverstanden ist oder sich (ausnahmsweise) ein solches Einverständnis im Mietvertrag findet, kann der Mieter den Vertrag vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist beenden.
Ist ein zeitlich befristeter Mietvertrag abgeschlossen worden und liegt ein Härtefall vor (z.B.: der Mieter muss in ein Pflegeheim), dann hat er einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn er einen „gleichwertigen“ Nachmieter stellt.
Der Nachmieter muss aber bereit sein, während der gesamten Restlaufzeit des Mietvertrages in der Wohnung zu wohnen, und die Anzahl der Mieter in der Wohnung darf sich nicht wesentlich erhöhen.
„Ich darf ein Mal im Monat feiern und im Sommer auch grillen.“
Das stimmt so nicht. Es gibt keine feste Regelung, wer wann wie oft feiern darf. Das hängt in erster Linie von der Toleranz Ihrer Nachbarn, aber auch von der Hausordnung ab. Ab 22 Uhr gilt die Nachtruhe. Wer sich nicht daran hält, kann vom Vermieter abgemahnt werden und riskiert im schlimmsten Fall bei wiederholter Ruhestörung die Kündigung. Zudem kann er vom Vermieter auf Ersatz des Schadens in Anspruch genommen zu werden, der diesem dadurch entsteht, dass Nachbarn aus dem Haus die Miete mindern.
Beim Grillen auf dem Balkon ist außerdem zu beachten, dass die Nachbarn nicht durch Gerüche beeinträchtigt werden. Wer will schon gern an einem warmen Sommerabend seine Fenster verschließen müssen weil der Nachbar grillt?
„Ich muss dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen.“
Es gibt kein Recht des Vermieters, einen Zweitschlüssel zu Ihrer Wohnung zu behalten. Allerdings macht es Sinn, einen Zweitschlüssel einer Person Ihres Vertrauens z.B. einem netten Nachbarn zu übergeben, damit der Vermieter mit einem Handwerker in dringenden Notfällen (z.B. Wasserrohrbruch) schnell in die Wohnung kommen kann, um weitergehende Schäden zu verhindern. Diese weitergehenden Schäden könnten Ihnen andernfalls in Rechnung gestellt werden.
Sollten Sie Angst haben, der Vermieter könnte einen Zweitschlüssel dazu benutzen, um in Ihrer Abwesenheit in die Wohnung zu kommen, dann können Sie das Schloss ausbauen, durch ein anderes ersetzen und beim Auszug das alte Schloss wieder einbauen.
„Nach dem neuen BGH-Urteil darf ich mir einen Hund anschaffen, ohne den Vermieter zu fragen.“
Der Vermieter kann noch immer die Hundehaltung verbieten. Allerdings muss er dafür triftige Gründe haben. Er muss genau darlegen, warum er der Auffassung ist, dass die Hundehaltung nicht zugelassen werden soll, obwohl der Mieter ein Interesse daran hat. Eine Hunde- oder Katzenhaltung ohne das Einverständnis des Vermieters kann aber noch immer dazu führen, dass der Mieter abgemahnt und zu Abschaffung des Tieres aufgefordert werden kann.
„Der Wunsch des Vermieters, das Haus zu verkaufen berechtigt ihn, mir zu kündigen.“
Das ist falsch. Natürlich hat der Vermieter ein Interesse daran, Ihnen zuvor zu kündigen, wenn er das Haus verkaufen will. Eine Wohnung oder ein Haus ohne Mieter lässt sich ja erheblich besser verkaufen als mit Mietern. Er ist dazu aber nicht berechtigt. Ein Vermieter kann dem Mieter in aller Regel nur dann kündigen, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat. Der Hausverkauf zählt nicht dazu.
Allerdings kann der Käufer Ihnen ab dem Zeitpunkt, zu dem er das Eigentum erworben hat, wegen Eigenbedarfs kündigen, vorausgesetzt er braucht die Wohnung für sich oder seine Angehörigen. (s. Rechtstipp Umwandlung von Mieterwohnungen in Eigentumswohnungen)
„Beim Vermieterwechsel muss ich einen neuen Mietvertrag unterschreiben.“
Das ist so nicht richtig! Wir warnen auch davor, vorschnell einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen, weil damit erhebliche Rechtsverluste für den Mieter verbunden sein können. § 566 BGB stellt klar, dass ein Hausverkauf nicht die Miete bricht. Konkret bedeutet dies, dass der neue Eigentümer (Vermieter) in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt. Er muss die Regelungen des alten Mietvertrages übernehmen und ist nicht berechtigt, Sie aufzufordern einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Nur wenn es für Sie ausnahmsweise günstiger sein sollte, einen neuen Mietvertrag zu bekommen, sollten Sie dieser Aufforderung nachkommen. Lassen Sie dann aber vorher in jedem Fall den alten und den neuen Mietvertrag von uns daraufhin vergleichen.
„Neuerdings brauche ich aufgrund eines Gesetzes beim Auszug nicht mehr zu streichen.“
Leider stimmt dies so nicht! Ein solches Gesetz gibt es nicht. Noch immer ergibt sich aus Ihrem Vertrag, ob Sie streichen müssen oder nicht. (s. Rechtstipp Schönheitsreparaturen)
In sehr vielen neueren Mietverträgen sind die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen mittlerweile an die höchstrichterliche Rechtsprechung angepasst und wirksam.
Nur dann, wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind und die Wände nicht bunt gestrichen haben, brauchen Sie beim Auszug in keinem Fall zu streichen. In allen anderen Fällen sollten Sie die Klausel im Mietvertrag durch uns überprüfen lassen. Es kommt manchmal auf ein einziges Wort an, ob die Klausel wirksam ist oder nicht!