Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e.V.

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Wohnungsgröße

Bei der Berechnung der Grundmiete, bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, sowie bei Mieterhöhungen kommt es oft entscheidend auf die Wohnungsgröße an. Für Mieterinnen und Mieter ist es deshalb wichtig zu wissen, was zur Wohnfläche zählt und wie diese im Einzelnen berechnet wird. Im Mietrecht wird von einer sogenannten "anrechenbaren Wohnfläche" ausgegangen, die oft nicht mit der Grundfläche der Wohnung übereinstimmt. Deshalb informiert Sie dieses Merkblatt über die Wohnflächenberechnung. Für die Bestimmung der anrechenbaren Wohnfläche existieren unterschiedliche rechtliche Regelungen. Für Sozialwohnungen richtet sich die Berechnung seit dem 01.01.2014 nach der Wohnflächenverordnung. Zuvor wurde nach den Vorschriften der II.Berechnungsverordnung die Wohnfläche berechnet. Für den freifinanzierten Wohnungsbau existiert keine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Allerdings wird zunehmend die Wohnflächenverordnung entsprechend herangezogen. Gibt es keine anderslautende vertragliche Vereinbarung, ist bei Mietvertragsabschlüssen bis 31.12.2003 noch die Zweite Berechnungsverordnung anzuwenden, bei Mietvertragsabschlüssen ab 1.1.2004 hingegen die Wohnflächenverordnung (BGH v. 21.10.2009 – VIII ZR 244/08

Was zählt zur Wohnfläche ?

Wichtig ist zunächst, dass nur Räume in der Wohnung zur Wohnfläche zählen. Dieses betrifft aber innerhalb einer Wohnung alle Räume, auch Abstellräume und Flure, auch Wintergärten (siehe unten). Räume außerhalb der Wohnung werden nicht berücksichtigt, dieses gilt insbesondere für Keller, Heizungskeller, Bodenräume und Garagen. Anrechenbar sind nur Räume, die dem geltenden Bauordnungsrecht entsprechen. Ob dies der Fall ist, lässt sich beim Bauordnungsamt erfahren. Mit zur anrechenbaren Wohnfläche zählen auch Balkone und Terrassen und Dachterrassen, hier sind, wie auch bei Wintergärten und Schwimmbädern, Besonderheiten zu beachten.Auszugehen ist immer von den tatsächlichen Innenmaßen einer Wohnung, d.h. gemessen wird von Wand (Putz/Tapete) bis Wand (Putz/Tapete). Fuß- und Scheuerleisten werden als innerhalb der Wohnfläche liegend betrachtet. Auch Heizkörper, Heizungsrohre und Öfen verringern die Wohnfläche nicht. Nicht eingerechnet werden Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze, Türnischen sowie Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen und nicht mehr als 13 cm tief sind.

Deckenschrägen / Raumhöhe

In welchem Umfang die Grundfläche einer Wohnung als Wohnfläche angerechnet wird, entscheidet sich nach der Raumhöhe. Bei Räumen und Raumabschnitten mit einer lichten Höhe von mehr als zwei Metern wird die Grundfläche vollständig angerechnet. Bei Räumen und Raumabschnitten mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Metern wird die Grundfläche nur zur Hälfte angerechnet. Bei Räumen und Raumabschnitten mit einer lichten Höhe von unter einem Meter wird die Grundfläche nicht angerechnet.

Balkone, Terrassen und Dachterrassen

Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten und Dachterrassen sind grundsätzlich mit ¼ ihrer Fläche anzurechnen, maximal mit ½. Sofern es auf diese Flächen ankommt, lassen Sie sich beraten!

Wintergärten und Schwimmbäder

Von der Wohnung aus zugängliche Wintergärten zählen voll und ganz zur anrechenbaren Wohnfläche. Diese Fläche ist jedoch nur zur Hälfte anzurechnen, wenn der Wintergarten nicht beheizt, bzw. beheizbar ist. Nur mit der Hälfte der Grundfläche anzurechnen sind abgeschlossene Hobbyräume und Schwimmbäder. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Anfang 2004 entschieden, dass Mieter höchstens eine Abweichung von 10 % von der vertraglich vereinbarten Grundfläche tolerieren müssen. Bei einer hierüber hinausgehenden Abweichung kann der Mieter anteilig Miete mindern und auch für die Vergangenheit (drei Jahre) Mietanteile zurückverlangen (BGH Urteil v. 24.03.2004 VIII ZR 133/03; BGH Urteil vom 24.03.2004 VIII ZR 295/03.)

Wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag steht, wirkt sich das nicht nur für die Zukunft auf das Mietverhältnis aus.

Mieterhöhungen dürfen in Zukunft nur noch unter Zugrundelegung der korrekten Wohnfläche erfolgen, d.h. z.B. nur für 68,5 m² (tatsächlich anrechenbare Wohnfläche) statt der  73 m², welche im Mietvertrag genannt sind. Zurückliegende Mieterhöhungen, denen bereits zugestimmt, oder auf die bereits gezahlt wurde, werden hierdurch aber nicht unwirksam.

Eine Mietsenkung kann für die Zukunft dann verlangt werden, wenn die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist, als der im Mietvertrag genannte Wert. Ist mietvertraglich z.B. eine Wohnfläche von 76 m² vereinbart, beträgt die anrechenbare Wohnfläche aber nur 68,5 m², beträgt die Abweichung 10,9 %. Damit ist die vom Bundesgerichtshof festgelegte Toleranzschwelle für geringfügige Abweichungen überschritten, die bislang vereinbarte Miete kann von bislang z.B.

5,00 € x 76 m² = 380,00 € auf 5,00 € x 68,5 m² = 342,50 € gesenkt werden.

Miete kann zurückgefordert werden

Wenn - wie in dem zuletzt genannten Beispiel - die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten Fläche abweicht, kann für die Vergangenheit die überzahlte Mietdifferenz von 38,00 € je Monat zurückgefordert werden. Dieses ist für nicht verjährte Zeiträume, d.h. die letzten drei Jahre möglich.

Achtung: Weicht die anrechenbare Wohnfläche weniger als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, kann weder für die Zukunft eine Mietsenkung, noch für die Vergangenheit Miete zurück gefordert werden.

Allerdings bleibt es dabei, dass diese korrekte anrechenbare Wohnfläche bei zukünftigen Mieterhöhungen zugrunde gelegt werden muss und auf dieser Grundlage in Zukunft auch Heiz- und Betriebskosten abgerechnet werden müssen.

Etwas anderes gilt, wenn ein Quadratmeterpreis mietvertraglich vereinbart wurde.

Heiz- und Betriebskosten müssen für die Zukunft nach der tatsächlichen anrechenbaren Wohnfläche abgerechnet werden. Dieses gilt auch für die Vergangenheit, soweit gezahlte Vorauszahlungen noch nicht abgerechnet waren.

Anders als bei der Grundmiete gelten hier jedoch Besonderheiten:

Bei Heizkosten wird normalerweise nur die beheizbare Fläche berücksichtigt, d.h. dass meistens Balkonflächen, u.U. auch Deckenschrägen nicht berücksichtigt werden.

Bei Heiz- und Betriebskosten spielt nicht nur der Flächenwert einer Wohnung eine Rolle, sondern letztendlich das Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtfläche. Bei Heiz- und Betriebskosten stellen Flächenangaben keine absoluten Größen dar, diese dienen nur zur Ermittlung von Anteilen.

Wenn die anrechenbare Wohnfläche einer Wohnung tatsächlich geringer ist, verringert sich auch die Gesamtfläche. Wenn z.B. alle Wohnungen im Haus den gleichen Berechnungsfehler aufweisen, führt dieses zwar (bei allen Wohnungen) u.U. zu einer Mietreduzierung, im Verhältnis zueinander bleiben die Flächenanteile jedoch gleich, so dass sich im Ergebnis an der Betriebskostenbelastung nichts ändern wird.

Ändert sich durch eine um mehr als 10 % geringere anrechenbare Wohnfläche der Verteilungsschlüssel für Heiz- und Betriebskosten, kann für die vergangenen drei Jahre eine Neuberechnung von Heiz- und Betriebs- kosten gefordert werden.

Wenn die Wohnung tatsächlich größer ist kommt es - ebenso wie im umgekehrten Fall - auf den Grad der Flächenabweichung an. Der BGH legt hier ebenfalls den 10 %-Maßstab zugrunde. D.h., immer wenn die Wohnung nicht mehr als 10 % größer ist, als im Mietvertrag genannt, bleibt es bei der Mietberechnung, aber auch bei der Berechnung von Nebenkosten bei der mietvertraglich vereinbarten Fläche.

ACHTUNG: Sollte die Wohnung mehr als 10 % größer sein, kann der Vermieter diese tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung, Abrechnung von Betriebskosten und Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen zugrunde legen.

In diesem Fall wird der Vermieter jedoch keine Miete für die Vergangenheit nachfordern können. Anders als für den Mieter, stellt die Flächenabweichung für den Vermieter keinen Mangel dar. Im Regelfall wird der Vermieter die Falschangabe im Mietvertrag zu vertreten haben, d.h. er hätte sein Eigentum ja jederzeit nachmessen können.

Stand: 03/20

 

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